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Presseinformation vom 15. Juli 2010   Höhere Grundsteuer trifft Alle Vorarlberger Eigentümervereinigung warnt vor höherer Grundsteuer, da diese die „kleinen Eigentümer“ stark belasten würde – jede Substanzbesteuerung ist abzulehnen Die Diskussionen über eine Erhöhung der Grundsteuer verfolgen auch die Vorarlberger Häuslbauer sehr genau. Sie werden nämlich die Leidtragenden der erhöhten Besteuerung von Grundvermögen sein. Markus Hagen, Präsident der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV), sieht in einer Erhöhung der Grundsteuer ein völlig falsches Signal: „Diese zusätzliche Belastung des Mittelstandes würde nichts anderes bedeuten, als dass das Budgetloch auf Kosten der Eigenheimbesitzer und Mieter gestopft werden soll. Somit ist letztlich jeder davon betroffen.“ Insbesondere vom Eigentümer selbst benutzte Grundstücke werfen keinen Ertrag ab. Es würde sich hier um eine reine Substanzbesteuerung handeln. „Das ist entschieden abzulehnen“, so Hagen. Dazu komme, dass Eigentum schon heute doppelt und mehrfach belastet ist; und dies nicht nur weil es mit hoch versteuertem Einkommen angeschafft werden musst. „Hier greift der Staat mehr als nur einmal zu“, kritisiert Hagen. Grundsteuer trifft alle Das Institut für Höhere Studien (IHS) hat durch seine Berechnungen längst bestätigt, dass eine höhere Grundsteuer nur dann für den Staat Sinn macht, wenn es auch den „kleinen Häuslbauer“ trifft. Würde mit einer höheren Grundsteuer nämlich auch ein Freibetrag von eingeführt werden, so würde der Staat sogar weniger einnehmen als jetzt. Also werden ausnahmslos alle zur Kasse gebeten werden müssen, wenn der Staat zusätzliches Geld sehen will. Überdies weiß man auch genau, wie schnell Freibeträge gekürzt oder gar gestrichen werden können. Bestrafung der Fleißigen und Sparsamen Vorarlberger Familien sparen oft Jahrzehnte, um eine schuldenfreie Immobilie zu haben, und werden dann wieder zu Kasse gebeten, da nicht nur Erhaltungs- und Sanierungs- maßnahmen fällig werden, sondern nun auch noch mehr Grundsteuer bezahlt werden soll. Dies trifft Familien dann oft auch noch zu einem Zeitpunkt, an dem das aktive Erwerbsleben bereits zu Ende geht. Auch die Mieter wären davon betroffen, da sich die Grundsteuer- erhöhung auf die Mietpreise und Betriebskosten erhöhend auswirken würde. „Diese einfältige Massensteuer trifft einfach die Falschen“, so Hagen. Nur Private betroffen Die Steuer trifft nur die Privaten, also Häuslbauer, Wohnungseigentümer und Mieter. Denn für Betriebe, wie etwa auch Immobilienfirmen, ist die Grundsteuer als Betriebs- ausgabe steuerlich absetzbar.   Dr. Markus Hagen Präsident der VEV Presseinformation vom 10. August 2009 Vorarlberger Eigentümervereinigung  kritisiert erschwerten Zugang zum Grundbuch Seit 1. Juli 2009 ist für Wohnungs- Haus und Grundeigentümer der Zugang zum Grund- buchsgericht schwerer und teurer geworden. Einfacher Zugang abgeschafft Einige Grundstücksangelegenheiten, wie etwa eine Eintragung eines Wohnrechtes oder die Löschung einer Verbindlichkeit, konnten bisher persönlich und mündlich beim Grund- buchsgericht eingebracht werden. Diese Möglichkeit wurde durch das Budgetbegleitgesetz per 1. Juli 2009 abgeschafft. Rechtsanwalt nötig Ein Wohnungs- oder Hauseigentümer, der seine Hypothek zurückbezahlt hatte, konnte bisher beim Grundbuchsgericht die Löschung der Verbindlichkeit mündlich beantragen. Er musste dafür nur die Löschungserklärung der Bank vorlegen. Seit 1. Juli 2009 ist man faktisch gezwungen zu einem Rechtsanwalt oder Notar zu gehen, und diesen mit der Löschung zu beauftragen, da ab sofort strenge Formvorschriften gelten. Kosten steigen Dazu Markus Hagen, Präsident der VEV: “Die Abschaffung des unkomplizierten Grundbuch- zuganges stellt eine unnötige Hürde für Haus- und Wohnungseigentümer dar, und bedeutet eine höhere Kostenbelastung für den Einzelnen.“ Dr. Markus Hagen Präsident der VEV Presseinformation vom 10. Juni 2009 VEV-Umfrage: Vorarlberger Eigentümer zeigen soziale Einstellung Eine im April 2009 durchgeführte Umfrage der Vorarlberger Eigentümervereinigung unter ihren Mitgliedern zeigt: Eigentümern und Vermietern geht es nicht um Geld, sondern um Sicherheit. Wenn das Land eine Behördengarantie für eine gewisse Mietzinshöhe abgäbe, würden 70 Prozent der Umfrageteilnehmer an sozial bedürftige Menschen vermieten. (Dornbirn, am 10. Juni 2009) – Die Zustimmung der Mitglieder zu den Vorschlägen der Vorarlberger Eigentümervereinigung hätte nicht deutlicher ausfallen können: 70 Prozent der Umfrageteilnehmer würden an sozial bedürftige Menschen vermieten, wenn das Land Vorarlberg für eine gewisse Mietzinshöhe eine Art Behördengarantie abgeben würde. Denkbar wäre etwa, dass das Land als Hauptmieter auftritt und die Wohnungen unterver- mietet. „Die Zahlen unserer Umfrage sprechen hier eine deutliche Sprache. Den Eigentümern geht es nicht um Geld, sondern um Sicherheit“, sagt VEV-Präsident Markus Hagen. „Mit diesem Ergebnis sind unsere Forderungen ein klarer Auftrag an die Politik. Denn damit wäre es sehr schnell möglich, freistehende Wohnungen auf den Markt zu bekommen und an sozial Bedürftige zu vermieten. Der Eigentümer würde dann zwar weniger Miete einnehmen. Aber im Gegenzug würde sich das Risiko der Vermietung vermindern“, so Hagen. Ähnlich hoch war die Zustimmung zu einer bereits umgesetzten VEV-Forderung, wonach die Wohnbeihilfe zukünftig direkt an den Vermieter überwiesen werden kann, sofern der Mieter zustimmt. 67 Prozent und damit zwei Drittel der Umfrageteilnehmer antworteten auf die Frage mit „Ja“, ob sie in diesem Fall ihre leerstehenden Immobilien an sozial Bedürftige vermieten würden. „Die Umsetzung und Anwendung dieses Vorschlages bewirkt, dass die Wohnbeihilfe für die Miete und nicht für den täglichen Bedarf verwendet wird. Damit wird das Geld nicht zweckentfremdet“, so der VEV-Präsident. Viele leerstehende Wohnungen In Vorarlberg gibt es nicht nur eine Handvoll leerstehender Wohnungen, die für die Umsetzung der VEV-Forderungen in Frage kommt. Denn mehr als ein Drittel der Umfrage- teilnehmer gab an, im Besitz einer leerstehenden Wohnung oder Hauses zu sein. „Es muss einen Grund dafür geben, warum viele Eigentümer leerstehende Wohnungen nicht vermieten. Einer davon ist die Verunsicherung darüber was geschieht, wenn ein Mieter nicht zahlt. Unsere Vorschläge sind eine Lösung“, sagt Hagen. VEV: Sanierungsförderungen müssen unabhängig vom Einkommen sein Die Wohnbauförderung des Landes für 2009/2010 wurde zuletzt dahingehend geändert, als dass Sanierungen der Förderstufen 4 und 5 einkommensunabhängig gefördert werden. Die VEV wollte von ihren Mitgliedern wissen, ob das ein Anreiz zu Sanierungsmaßnahmen oder zum Vorziehen einer geplanten Sanierung sei. Mit knapp 55 Prozent antwortete die Mehrheit darauf mit „Nein“. Die Erklärung liegt auf der Hand: „Die Zahl der Sanierungen in diesen Förderstufen liegt im Vergleich zu allen Förderstufen unter einem Prozent. Das betrifft eine Minderheit.“ Den Gegenbeweis lieferte die Antwort auf die Frage, ob man Sanierungsschritte setzen würde, gäbe es keine Einkommensgrenzen. Mehr als zwei Drittel würden in dem Fall sanieren. „Es muss um die Objektförderung und nicht um die Subjektförderung gehen. Bei der Solar- und Biomasseförderung ist es auch so. Der Umwelt ist egal, wie viel Geld jemand hat." Die Aufhebung der Einkommensgrenzen würde die Zahl der Sanierungen erhöhen und die Bauwirtschaft ankurbeln. Steuerliche Gleichsetzung Am deutlichsten fällt die Meinung der VEV-Mitglieder zu einem Vorschlag aus, der allerdings österreichweit umgesetzt werden muss: Es geht um Steuern und Investitionen. Auf die Frage, ob Eigentümer verstärkt Sanierungs-, Instandhaltungs- oder Baumaßnahmen in Angriff nehmen würden, wenn sie dafür Gewinnüberschüsse steuerfrei zurücklegen könnten, antworteten 84 Prozent der Umfrageteilnehmer mit „Ja“. Markus Hagen: „Die steuerliche Gleichstellung von Unternehmern und Liegenschaftseigentümern ist seit langem ein Anliegen. Die Antwort unserer Mitglieder zeigt, dass sie nicht nur die gleichen steuerlichen Verpflichtungen wie Unternehmer haben möchten, sondern auch die gleichen Rechte.“   Dr. Markus Hagen Präsident der VEV PRESSEINFORMATION  vom 28. Mai 2009   Vermögenssteuer trifft letztlich auch die Häuslebauer Vorarlberger Eigentümervereinigung spricht sich gegen Einführung einer Vermögenssteuer aus – Steuer trifft in letzter Konsequenz den Mittelstand. Dornbirn, am 28.Mai 2009 – Bereits seit Wochen erhitzt die Debatte über eine künftige Vermögensbesteuerung auch in Vorarlberg die Gemüter. Für den Präsidenten der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV), Markus Hagen, ist die derzeit diskutierte Vermögenssteuer auf Werte wie Geldvermögen, Häuser oder Grundstücke das falsche wirtschaftliche Signal. Hagen fürchtet, dass die aktuelle Wirtschaftskrise und das Budgetdefizit letztlich auf dem Rücken des Mittelstands ausgetragen werden. „Wenn durch die Vermögenssteuer drei bis vier Milliarden Euro beschafft werden sollen, wird das nicht gehen, ohne das Eigentum weiter Bevölkerungsteile anzugreifen. Die jetzt kolportierte 500.000-Euro-Grenze wird deshalb schnell ins Visier der Steuerdiskussionen geraten und in kurzer Zeit würden fast alle zahlen – betroffen wäre dann auch das Eigenheim, die Wohnung für die Kinder, das geschenkte Grundstück der Eltern oder die Ersparnisse“, warnt Hagen.   Vermögenssteuer trifft nicht nur Reiche So sei von Steuerexperten bereits mehrfach bestätigt worden, dass das gewünschte Volumen von bis zu vier Milliarden Euro nur unter Einbeziehung von kleineren Vermögen erreicht werden kann. Hagen: „Die derzeit diskutierte Vermögenssteuer ist in Wahrheit keine Reichensteuer, sondern eine „Mittelstandssteuer", die von der breiten Masse der Menschen zu entrichten sein wird." Vermögenssteuer ist Mehrfachsteuer Zudem stellt sich für Hagen die Frage, ab wann jemand „reich“. Wie werden beispielsweise jene Immobilien in Familienbesitz bewertet, die im Laufe mehrerer Generationen hart erarbeitet sowie erspart wurden und nun zudem hohe Erhaltungs- und Sanierungskosten nach sich ziehen. Dies treffe besonders auch die Gruppe der älteren Generation, welche nach jahrzehnte- langem Ansparen für das Eigenheim nun schuldenfrei dastehen und nach ihrem aktiven Erwerbsleben erneut zur Kasse gebeten würden. Und: „Es kann nicht sein, dass das Land Vorarlberg einerseits Anreize zur Althaussanierung mittels hoher Förderungen setzt, um die Sanierung und energetische Verbesserung zu ermöglichen, dann jedoch aber eine Vermögens- steuer fällig wird, wodurch diese Anreize wieder beseitigt werden“, kritisiert Hagen. Darüber hinaus bedeute eine neue Vermögenssteuer eine weitere steuerliche Schröpfung. Hier würde bei Vermögen und Eigentum, das mit bereits bis zu 50 Prozent besteuertem Einkommen geschaffen wurde, noch einmal abkassiert. Hagen: „Die Vermögenssteuer ist in den neunziger Jahren vom damaligen SPÖ-Finanzminister aus gutem Grund abgeschafft worden. Diese wieder einzuführen ist kontraproduktiv. Sie trifft einfach die Falschen“, betont Hagen. Ra. MMag. Dr. Markus Hagen Presseinformation 18. März 2009    Martin Winkel, Markus Hagen Vorarlberger Immobilienbesitzer könnten wichtigen Beitrag gegen die Wirtschaftskrise leisten Die Wohnbeihilfe wird auf Vorschlag der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) zukünftig an den Vermieter überwiesen. Nun soll eine Behördengarantie leerstehende Wohnungen für sozial Bedürftige auf den Markt bringen und die steuerliche Gleichstellung von Immobilien- eigentümern mit Unternehmern eine Sanierungswelle auslösen. (Dornbirn, am 18. März 2009) – „Steuerliche Anreize für Immobilieneigentümer bieten gerade in wirtschaftlich turbulenten Zeiten große Chancen für die regionale Bau- und Immobilien- wirtschaft wie auch für die Sozialpolitik“, sagt Markus Hagen, Präsident der Vorarlberger Eigentümervereinigung. Die Interessenvertretung von rund 4.000 Wohnungs-, Haus- und Grundbesitzern stellt heute ihren Maßnahmenkatalog vor, um die wirtschaftlichen und sozialen Folgen der aktuellen Krise abzufedern. Zweckgebundene Wohnbeihilfe Schon heute ist die Nachfrage nach Wohnungen für sozial Schwache höher als das Angebot. Und die Verknappung wird angesichts der prekären konjunkturellen Lage weiter zunehmen. Dabei stünden viele Wohnungen leer, „weil für die Eigentümer die Gefahr von Mietausfällen bei gleichzeitigem Kündigungsschutz eine Hürde darstellt“, weiß Hagen aus Erfahrung. Diese Unsicherheit soll nun beseitigt werden: Auf Initiative der Vorarlberger Eigentümer- vereinigung räumt das Land Vorarlberg künftig die Möglichkeit ein, dass die Wohnbeihilfe nicht mehr wie bisher an den Bezieher, sondern direkt an den Vermieter überwiesen wird. Die Interessenvertretung will aber noch einen Schritt weiter gehen. „Die Wohnbeihilfe ist bis dato eine freiwillige Leistung seitens des Landes“, sagt der VEV-Präsident. „Wir fordern statt- dessen eine verbindliche Mietzusage der Sozialpolitik.“ So soll das Land für einen Mietzins in noch festzulegender Höhe eine Behördengarantie gewähren, wenn ein Immobilieneigentümer an sozial bedürftige Menschen vermietet. Ein weiterer Vorschlag wäre, dass das Land selbst als Mieter auftritt und die Wohnungen untervermietet. „Aus Erfahrung wissen wir, dass viele bereit wären, ihre Wohnung auch günstig zu vermieten, wenn die Bezahlung gesichert ist.“ Mit dem Resultat, dass leer stehende Wohnungen wieder auf den Markt gebracht und dadurch die Ausgaben der öffentlichen Hand für den gemeinnützigen Wohnbau reduziert würden, so Hagen weiter. Die Vorteile für Mieter, Vermieter und das Land Vorarlberg liegen auf der Hand: Die Wohnbeihilfe wäre zu 100 Prozent zweckgebunden – damit würde sich die Miete für förderwürdige Personen reduzieren, Zwangsräumungen sozial schwacher Familien würden der Vergangenheit angehören. Steuervorteile für Eigentümer Eine weitere Forderung der VEV betrifft die steuerliche Gleichstellung von Liegenschaftseigen- tümern und Unternehmern. Bis dato müssen beispielsweise Mieteinnahmen komplett versteuert werden. „Ein notwendiger erster Schritt ist deshalb, auch Vermietern die Bildung von steuerfreien Rücklagen zu ermöglichen“, so VEV-Vorstandsmitglied Martin Winkel.   Künftig sollen Gewinnüberschüsse steuerfrei für Sanierungen, Aus- und Zubauten aber auch zur Zahlung an den Reparaturfonds zurückgelegt werden können. „Der im Laufe der Jahre angesparte Betrag fließt schließlich wieder zurück in die heimische Wirtschaft“, sagt Winkel. Darüber hinaus fordert die VEV neben dem Vorsteuerabzug für private Bauherren, der der Schattenwirtschaft umgehend Einhalt gebieten würde, auch so genannte Verlustvorträge für Eigentümer. „Österreichische Betriebe können eingefahrene Verluste im darauffolgenden Jahr zum Teil als Sonderausgaben geltend machen“, erklärt Winkel. „Dies sollte auch Eigentümern erlaubt sein, die Geld für Instandhaltung oder Sanierung in die Hand genommen und dadurch keine Gewinne erwirtschaftet haben.“ Außerdem verweist der Steuerexperte darauf, dass für Selbstständige ein Freibetrag für investierte Gewinne geschaffen wurde. Dieser gelte aber leider nicht für Gebäude und Liegenschaften. „Hier herrscht also eine klare Ungleichbehandlung.“ Impuls für die Bauwirtschaft Nicht zu unterschätzen ist schließlich die Bedeutung von Immobilien als dritte Säule der Pensionsvorsorge. Bei der betrieblichen Vorsorge sind einbezahlte Beträge von Mitarbeitern steuerfrei, auch die Beträge der Unternehmen werden lediglich zu 25 Prozent besteuert. „Diesen Steuervorteil gibt es im Zusammenhang mit Immobilien derzeit noch nicht“, ortet Winkel auch hier Handlungsbedarf. Von den positiven Konsequenzen durchdachter Steuerersparnismodelle ist er jedenfalls überzeugt: „Die Eigentümer nehmen verstärkt Bau- und Sanierungsmaßnahmen in Angriff, zudem werden wiederum mehr leerstehende Wohnungen angeboten.“ Ehrliche Umweltpolitik gefordert Auch die Vorarlberger Wohnbauförderung setzt für die Jahre 2009/2010 einen Schwerpunkt auf die Althaussanierung. Da Gebäude für mehr als 35 Prozent des gesamten Energiebedarfs verantwortlich zeichnen, ein notwendiger und sinnvoller Schritt. Derzeit seien die Förderrichtlinien allerdings sozialpolitisch motiviert, kritisiert VEV-Präsident Markus Hagen. „Der Umstieg von der einkommensabhängigen und damit personenbezogenen Sanierungsförderung auf die Förderung der Immobilie wäre folglich ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz.“ Denn für die Umwelt spiele es keine Rolle, wie viel der Förderungsnehmer verdiene. Ein kleiner Erfolg ist für Hagen, dass zumindest im Rahmen der neuen Sanierungsrichtlinien die Forderung der VEV nach einem einkommensunabhängigen Landgeld berücksichtigt worden ist. Der Wermutstropfen: Diese gilt nur für die höchsten Förderstufen vier und fünf. Im vergangenen Jahr sind allerdings von insgesamt 1.114 Sanierungsförderungen lediglich zehn Gebäude auf höchstem energetischem Standard saniert worden – von der Neuregelung hätte somit nicht einmal ein Prozent der Geförderten profitiert.   Über die Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) Die Vorarlberger Eigentümervereinigung ist die Interessenvertretung und Dienstleistungs- organisation der Wohnungs-, Haus- und Grundbesitzer. Oberstes Ziel des Vereines ist es, alle Rechte zu wahren beziehungsweise zu erweitern, die für die Schaffung und nachhaltige Sicherung von privatem Eigentum notwendig sind. Sitz der Geschäftsstelle ist Dornbirn. Die VEV ist politisch unabhängig und finanziert sich ausschließlich durch Einnahmen aus Mitglieds- beiträgen. Mit rund 4.000 Mitgliedern zählt sie zu den größten Vereinen im Land. Die von der Geschäftsstelle angebotenen Beratungen in miet- und wohnrechtlichen Belangen überschritten 2008 erstmals die Zehntausender-Marke. Presseaussendung 12. März 2009   Wohnrechtsnovelle 09 (WRN 2009) tritt bereits per 1. April 2009 in Kraft Bereits ab dem 1. April 2009 kommen einschneidende Veränderungen auf Wohnungs- eigentümer und Vermieter zu. Die Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) präsentiert die wichtigsten Neuerungen der WRN 2009. Energieausweis Durch die beschlossene Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes wird der Hausverwalter verpflichtet die Erstellung eines objektbezogenen Energieausweises in Auftrag zu geben. Diese Verpflichtung besteht unabhängig davon, ob in der Eigentümer- gemeinschaft ein konkreter Bedarf besteht oder nicht. Die Kosten dafür sind von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Nur durch einen gegenteiligen Beschluss der Eigentümer- gemeinschaft  kann der Hausverwalter von dieser Verpflichtung befreit werden. Eine Überbindung der Kosten der Energieausweiserstellung auf die Mieter als Teil der Betriebskosten ist für Vermieter von Mehrobjekthäusern vor 1945 nicht möglich, da es sich dabei um eine verbotene Einmalzahlung handeln würde. Bei allen anderen Mietobjekten ist es mittels einer gesonderten Vereinbarung möglich die Kosten des Energieausweises den Mietern vorzuschreiben. Richtwertgesetz Eine gravierende Änderung stellt der erstmalige Verzicht auf die Indexanpassung der Richtwertmieten für Mehrobjekthäuser vor 1945 dar. Erst per 1. April 2010 soll es voraussichtlich wieder zu einer Richtwertmietenanpassung kommen. Im vergangenen Jahr hat das Justizministerium kurz vor Wirksamwerden der Indexerhöhung der Richt- wertmieten diese kurzfristig nach unten korrigiert, dieses Jahr entfällt sie somit gänzlich! Kaution Ein gänzlich neu in das Mietrecht eingeführter Paragraph verpflichtet die Vermieter bzw. Hausverwaltungen bwz. Vermieter, die Barkautionen auf jeweils gesonderten Sparbüchern zu veranlagen. Diese Regelung dient dem Schutz des einzelnen Mieters für den Fall des Konkurses des Vermieters. Für Mietverträge, die vor dem 31. 3. 2009 geschlossen wurden, wird den Vermietern eine Übergangsfrist bis 30. 9. 2009 gewährt, um eine entsprechende Veranlagung nachzuholen. Bei Beendigung der Mietverhältnisse werden die Vermieter von Mehrobjekthäusern vor 1945 nun auch zur unverzüglichen Herausgabe der Kaution samt den Zinsen verpflichtet. Eine etwa maximal 14tätige Frist zur Herausgabe der Kaution erscheint angemessen. Weiters schafft die Wohnrechtsnovelle 2009 auch die erstmals die Möglichkeit  Kautionsrück- zahlungen im außerstreitigen Verfahren überprüfen zu lassen.    Dr. Markus Hagen Präsident der VEV Presseaussendung vom 26. Februar 2009: Land Vorarlberg nimmt Erhöhung der Energieausweis-Gebühren zurück Kritik der Vorarlberger Eigentümervereinigung hat Wirkung gezeigt Vor wenigen Tagen hat die Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) auf die bisher wenig bekannte Einführung von Gebühren für die Registrierung des Energieausweises durch das Energieinstitut Vorarlberg hingewiesen. In diesem Zusammenhang kritisierte die VEV zudem die aktuelle Erhöhung dieser Gebühren gegenüber 2008 um 75 Prozent. Auf diese Kritik hat das Land Vorarlberg jetzt reagiert. Landeshauptmann Herbert Sausgruber erklärte gegenüber VEV-Präsident Markus Hagen, dass diese Erhöhung der Energieausweis- Gebühren zurückgenommen werde. Dadurch gelte wieder die Gebühr von 2008 in Höhe von 0,08 Euro pro Quadratmeter konditionierter Bruttogrundfläche. „Wir begrüßen diesen Schritt des Landes ausdrücklich und freuen uns über die Unterstützung der Vorarlberger Haus- und Immobilienbesitzer durch den Landeshauptmann, die ja schon die Kosten für die Erstellung des Energieausweises tragen müssen“, so Hagen. Vorarlbergs Eigentümer seien sich der Bedeutung des Energiethemas sehr wohl bewusst. Die Vergebührung des Energieausweises sei jedoch ein heikles Thema, so Hagen. Dr Markus Hagen Präsident der VEV       Die Diskussionen über eine Erhöhung der Grundsteuer verfolgen auch die Vorarlberger Häuslbauer sehr genau. Sie werden nämlich die Leidtragenden der erhöhten Besteuerung von Grundvermögen sein. Markus Hagen, Präsident der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV), sieht in einer Erhöhung der Grundsteuer ein völlig falsches Signal: „Diese zusätzliche Belastung des Mittelstandes würde nichts anderes bedeuten, als dass das Budgetloch auf Kosten der Eigenheimbesitzer und Mieter gestopft werden soll. Somit ist letztlich jeder davon betroffen.“ Insbesondere vom Eigentümer selbst benutzte Grundstücke werfen keinen Ertrag ab. Es würde sich hier um eine reine Substanzbesteuerung handeln. „Das ist entschieden abzulehnen“, so Hagen. Dazu komme, dass Eigentum schon heute doppelt und mehrfach belastet ist; und dies nicht nur weil es mit hoch versteuertem Einkommen angeschafft werden musst. „Hier greift der Staat mehr als nur einmal zu“, kritisiert Hagen. Grundsteuer trifft alle Das Institut für Höhere Studien (IHS) hat durch seine Berechnungen längst bestätigt, dass eine höhere Grundsteuer nur dann für den Staat Sinn macht, wenn es auch den „kleinen Häuslbauer“ trifft. Würde mit einer höheren Grundsteuer nämlich auch ein Freibetrag von eingeführt werden, so würde der Staat sogar weniger einnehmen als jetzt. Also werden ausnahmslos alle zur Kasse gebeten werden müssen, wenn der Staat zusätzliches Geld sehen will. Überdies weiß man auch genau, wie schnell Freibeträge gekürzt oder gar gestrichen werden können. Bestrafung der Fleißigen und Sparsamen Vorarlberger Familien sparen oft Jahrzehnte, um eine schuldenfreie Immobilie zu haben, und werden dann wieder zu Kasse gebeten, da nicht nur Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen fällig werden, sondern nun auch noch mehr Grundsteuer bezahlt werden soll. Dies trifft Familien dann oft auch noch zu einem Zeitpunkt, an dem das aktive Erwerbsleben bereits zu Ende geht. Auch die Mieter wären davon betroffen, da sich die Grundsteuererhöhung auf die Mietpreise und Betriebskosten erhöhend auswirken würde. „Diese einfältige Massensteuer trifft einfach die Falschen“, so Hagen. Nur Private betroffen Die Steuer trifft nur die Privaten, also Häuslbauer, Wohnungseigentümer und Mieter. Denn für Betriebe, wie etwa auch Immobilienfirmen, ist die Grundsteuer als Betriebsausgabe steuerlich absetzbar.   Dr. Markus Hagen Präsident der VEV Presseaussendung vom 23. Februar 2009: Vorarlberger Eigentümervereinigung kritisiert Vergebührung des Energieausweises Gegenüber 2008 wurden die Gebühren noch dazu um 75 Prozent angehoben – Rechtsgrundlage fraglich Dornbirn (23.2.09) – Die Vorarlberger Eigentümervereinigung kritisiert die bis dato öffentlich nicht bekannte Vergebührung des Energieausweises durch das Land Vorarlberg beziehungs- weise das Energieinstitut Vorarlberg. Denn das Energieinstitut verrechnet pro Quadratmeter konditionierter Bruttogrundfläche eine Gebühr von 14 Cent pro Quadratmeter. Diese Gebühr gilt seit Jänner 2009 und wurde gegenüber 2008 um 75 Prozent erhöht. „Gerade vergangene Woche haben wir von führenden Vertretern des Landes gehört, dass dies nicht die Zeit für neue Abgaben sei. Und wenn man nicht genau aufpasst, dann werden die Gebühren klammheimlich eingeführt und noch dazu deutlich erhöht“, sagt der Feldkircher Rechtsanwalt und VEV-Präsident Markus Hagen. Bisher sei beim Thema Kosten für die Ausstellung des Energieausweises das Augenmerk ausschließlich auf den finanziellen Aufwand für den Energieausweis-Ersteller gerichtet gewesen. Auch wenn sich der Gebührenaufwand für ein Haus mit zum Beispiel 140 Quadratmeter Brutto- grundfläche mit rund 20 Euro als überschaubar darstellt, so müsse man die Summe aller auszu- stellenden Energieausweise beachten. Für ein Dornbirner Wohn- und Geschäftshaus mit fast 1.100 Quadratmeter fielen beispielsweise 216 Euro Gebühren an. „Energieeffizienz bei Gebäuden ist eine sinnvolle Sache. Öffentliche Gebühren sind aber das falsche Signal zum Thema Energiesparen. Eigentümer und Immobilien-Verkäufer sowie Vermieter müssen schon die nicht unerheblichen Kosten für den Energieausweis tragen. Wir wissen auch nicht, auf welcher Rechtsgrundlage diese Gebühr basiert und nach welchen Kriterien ihre Höhe festgelegt wird. Die VEV fordert deshalb, dass das Land Vorarlberg auf diese Vergebührung verzichtet“, so Hagen. Das Energieinstitut wurde vom Land Vorarlberg beauftragt, eine Plattform für die Einführung und Umsetzung des Energieausweises einzurichten und zu betreuen. Dies funktioniert über die Energieausweiszentrale. Nur dort können und müssen in Vorarlberg bewilligungsfähige Energie- ausweise vom Energieausweis-Ersteller eingespielt werden. Beim Energieinstitut Vorarlberg rechtfertigt man die Gebühren mit dem Verwaltungsaufwand für die Energieausweiszentrale. Die Gebühr wird über den Energieausweis-Berechner eingehoben und muss an das Land abgeführt werden. Die Verwaltungsgebühr ist mit einer Berechnungsgrundlage von 2.500 Quadratmeter gedeckelt. Experten verweisen aber darauf, dass diese Deckelung in der Regel für jede Nutzungszone eines Gebäudes gilt, für die ein Energieausweis ausgestellt werden muss. Für ein gesamtes Gebäude gelte diese Deckelung nur, wenn es sich um eine einheitliche Nutzungszone handelt. Sind in dem Gebäude Wohn- und Geschäftsflächen vorhanden, so werden deren Quadratmeter nicht für die Berechnung und Deckelung der Gebühr zusammengezählt. Dazu kommt, dass Energieausweis-Ersteller für ihre Leistungen dem Immobilienbesitzer oder Vermieter 20 Prozent Umsatzsteuer in Rechnung stellen müssen, obwohl das Energieinstitut Vorarlberg selbst keine Umsatzsteuer an die Energieausweis-Ersteller verrechnet. Während die Umsatzsteuer für Unternehmen eine Durchlaufposition darstellt, muss sie von privaten Immobilienbesitzern bezahlt werden. Dadurch erhöhen sich die Verwaltungsgebühren für Private de facto auf fast 17 Cent pro Quadratmeter. „Wenn es eine öffentliche Gebühr ist, dann stellt sich die Frage, warum dafür nochmals 20 Prozent Umsatzsteuer abzuführen sind“, so Hagen. Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Er ist in Vorarlberg seit 2008 baurechtlich bis auf wenige Ausnahmen bei bewilligungspflichtigen Neubauten und Sanierungen vorgeschrieben. Seit 2009 ist der Energieausweis auch bei Verkauf und Vermietung von Bestandsgebäuden vorzulegen. Das gilt für Wohngebäude und Nicht-Wohngebäude wie etwa für Bürogebäude, Krankenhäuser, Kindergärten, Hotels, Gaststätten und Verkaufsstätten sowie Pensionen und sonstige konditionierte Gebäude wie Betriebsobjekte. Der Energieausweis gilt zehn Jahre. Dr. Markus Hagen Präsident der VEV Presseaussendung vom 17. Februar 2009 VEV fordert Investitionsanreize für Vermieter Mit einer Änderung des vor noch nicht einmal einem Jahr beschlossenen „Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes“ plant Justizministerin Claudia Bandion-Ortner sanierungs- willige Vermieter auszubremsen, da sie Wertanpassung offensichtlich mit „Mieterhöhung“ verwechselt. Wertanpassung nicht Mieterhöhung Jährlich im April werden die Richtwertmieten (gültig für Mehrobjekt-Althäuser vor dem 8.5.1945 errichtet und nach dem 1.3.1994 vermietet) per Gesetz der durchschnittlichen Jahresinflation des Vorjahres wertmäßig angepasst. (für 2008:3,2%)  Nun plant das Justizministerium für 2009 eine Anpassung der Richtwertmieten nur nach dem Prozentsatz der Dezember-Inflation (2008: 1,3 %). Nachteile für Mieter Diese Vorgehensweise wird Investitionen in den Gebäudebestand nachhaltig beeinflussen bzw. hemmen und deutliche Nachteile für die Mieter älterer, unsanierter Häuser und Wohnungen bringen. Neu renovierte und gut isolierte Mietobjekte  bedeuten für die Mieter nämlich deutliche Einsparungen bei den Energiekosten, wohl am deutlichsten zu sehen anhand der  Heizkostenabrechnungen. Energieausweis Seit 1.1.2009 besteht die Verpflichtung der Vermieter einen Energieausweis bei Neuvermietung vorzulegen, um den Mieter v.a. den Heizenergiebedarf transparent zu machen. Diese von der EU vorgegebene Richtlinie war u.a. auch als Investitionsanreiz für Vermieter geplant, die für ihr Gebäude möglichst gute Werte für die Gesamtenergie- effizienz erreichen wollen.  Die Gegner einer Wertanpassung der Richtwertmieten stellen sich somit auch gegen die Intention dieser Regelung. Wohnbauförderung Auch die verbesserte Landeswohnbauförderung will Investitionsanreize und Verbesserung des Klimaschutzes fördern. Aber: Mit einem Altbau-Mietzins, der nicht einmal an die reale Teuerung angepasst werden darf (wobei die Teuerung der Baukosten ohnedies doppelt so hoch ist) sind Investitionen meist nicht denkbar. Von den Plänen der Justizministerin, die Anpassung des Mietzinses zu senken, sind gerade Altbauten betroffen und werden die vom Land geschaffenen Sanierungsanreize konterkariert. Die VEV fordert ein koordiniertes Vorgehen von Land und Bund und die reale Anpassung der Mieten. "Dr. Markus Hagen Präsident der VEV" Presseausssendung 8. Aug. 2008: VEV fordert „Richtwertmiete muss bleiben“ ÖVP-Wohnsprecher Sonnberger fordert die Abschaffung der jährlichen Anpassung der Richtwerte. Damit wird erneut Politik auf Kosten des Vermieters betrieben. Mit dem im Frühjahr 2008 von den Koalitionspartnern beschlossenen „Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz“ wurde die indexmäßige Steigerung der Richtwertmieten von 3,6% auf 2% heruntergeschraubt. Fazit: Diese Maßnahme belastete die Vermietung bei betroffenen 350.000 Wohnungen mit ca. € 25 Millionen. Aktuell will Justizministerin Berger die Anhebung der Kategoriemieten, welche im Herbst 2008 aufgrund der Überschreitung der gesetzlichen 5% - Schwelle des Verbraucherpreis- indexes, mit einer weiteren Novelle verhindern.  Betroffen sind hier insbesondere die „Wiener Altzinshäuser“, die vor dem 01.01.1994 vermietet worden sind.  ÖVP-Wohnsprecher Peter Sonnberger fordert die Abschaffung der jährlichen Anpassung der Richtwerte und die Einführung eines Schwellenwerts gleich jenen der Kategoriemieten. Dies hätte große Folgen für den Vorarlberger Vermieter, da sich hier zu Lande Richtwertmietverträge im Verhältnis zu den Kategoriemieten in der Überzahl befinden. Richtwertmietverträge sind solche, die Mehrobjekt - Althäuser betreffen, welche nach dem 01.01.1994 vermietet worden sind.  „Verkannt und Außerachtgelassen wird dabei, dass die tatsächlichen Preistreiber bei Wohnungsmieten nicht der Kategorie-/Richtwertmietzins selbst ist, sondern insbesondere die Kosten für Energie, Wasser/Abwasser, Müllentsorgung sowie die steuerlichen Belastungen bei den Betriebskosten, die Mietvertragsgebühr sind. Die Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) fordert daher, die Verantwortung in diesen Bereichen zu übernehmen und nicht einseitige Belastungspolitik (zu Lasten des Vermieters) zu betreiben“, sagt Markus Hagen, Präsident der VEV. Dr. Markus Hagen Präsident der VEV